การซื้อบ้านหลังหนึ่ง บางคนมองว่าคุ้มค่ากับเงินที่เสียไป นอกจากจะเป็นที่อยู่อาศัยแล้ว เมื่อผ่อนหมดก็ถือว่าเป็นสินทรัพย์ของเราอีกด้วย แต่บางคนมองว่า การซื้อบ้านเป็นภาระหนักสำหรับเขาเกินไป เพราะนอกจากค่าบ้านแล้วก็ยังมีดอกเบี้ยอีกมหาศาล ที่จะต้องจ่าย เพราะการซื้อบ้านหลังหนึ่ง บางคนผ่อนยาว  20 – 30 ปี ซึ่งเป็นเวลาที่นานมาก เพราะยอดเงินที่จ่ายในและเดือน ส่วนมากเป็นดอกเบี้ยมากกว่าหักเงินต้น วันนี้วิธีมาแนะนำเพื่อให้เพื่อนๆ ผ่อนบ้านได้หมดเร็วขึ้น คือการรีไฟแนนซ์กับรีเทนชั่น ก่อนอื่นมาดูก่อนว่าแต่ละตัวคืออะไร

รีเทนชั่นคืออะไร

รีเทนชั่น คือ การเจรจาต่อรองขอลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้กับธนาคารหรือสถาบันการเงินเดิมที่ได้เคยทำเรื่องกู้ยืมไว้ โดยสามารถทำได้หลังจากผ่อนชำระครบ 3 ปีแล้ว เรียกว่าเป็นทางเลือกหนึ่งที่จะช่วยประหยัดเงินในกระเป๋าในส่วนของดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารได้นั่นเอง

การรีเทนชั่นบ้านทำอย่างไร

หลังจากทำการผ่อนบ้านในอัตราดอกเบี้ยคงที่มาจนครบ 3 ปีแล้ว ดอกเบี้ยอาจขยับขึ้นเป็นอัตราที่แพงกว่าเดิม มาถึงตรงนี้หลายคนอาจจะอยากทำการรีเทนชั่นบ้าน และอาจจะมีคำถามว่าแล้วจะมีขั้นตอนยุ่งยากหรือไม่ บอกเลยว่าไม่ยากอย่างที่คิด ไม่ต้องเตรียมเอกสารเยอะแยะให้วุ่นวาย มีเพียงขั้นตอนไม่กี่ขั้นตอน ดังนี้

• เตรียมเอกสารสำคัญบางรายการ ได้แก่ สัญญาเงินกู้ ทะเบียนบ้าน และสำเนาบัตรประชาชน
• เข้าไปทำเรื่องเจรจาต่อรองขอลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ กับธนาคารหรือสถาบันการเงินที่ได้ทำการผ่อนชำระค่าบ้านอยู่
• รอผลการพิจารณาอนุมัติ ซึ่งมักจะไม่นาน
• อาจจะต้องเสียค่าธรรมเนียมเล็กน้อย ประมาณ 1-2% ของวงเงินกู้

รีเทนชั่นใช้เอกสารอะไรบ้าง

รีเทนชั่นนั้นไม่ต้องใช้เอกสารมากมายอะไรเลย เนื่องจากเป็นการขอลดดอกเบี้ยเงินกู้กับธนาคารเดิม แปลว่าธนาคารนั้นๆ มีเอกสารและข้อมูลต่างๆ ตั้งแต่ตอนขอกู้ครั้งแรกอยู่แล้ว รวมถึงประวัติการผ่อนชำระในแต่ละเดือนของผู้กู้ ดังนั้น การดำเนินการรีเทนชั่นจึงใช้เอกสารเพียงไม่กี่อย่าง ดังนี้

• สัญญาเงินกู้ คือ สัญญาในการกู้เงินซื้อบ้านกับธนาคารนั้นๆ 
• ทะเบียนบ้าน และสำเนา ของผู้กู้
• บัตรประชาชน และสำเนา ของผู้กู้

รีเทนชั่นใช้เวลาเท่าไหร่

ระยะเวลาในการพิจารณาอนุมัตินั้นจะแตกต่างกันไปตามเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร แต่โดยปกติแล้วใช้ระยะเวลาเพียงสั้นๆ เท่านั้น นับว่าเป็นอีกจุดเด่นหนึ่งของรีเทนชั่นเลย 

หลังจากยื่นเอกสารต่างๆ เรียบร้อยแล้ว ธนาคารบางแห่งใช้เวลาเพียงแค่ประมาณ 7 วันทำการเท่านั้น ก็สามารถทราบผลได้แล้ว

ค่ารีเทนชั่นคืออะไร และเท่าไหร่บ้าง

ค่ารีเทนชั่น คือ ค่าธรรมเนียมที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินเรียกเก็บจากการดำเนินการรีเทนชั่น โดยทั่วไปจะมีค่าธรรมเนียมไม่สูงมากนัก ประมาณ 1-2% ของยอดวงเงินกู้เต็ม หรือวงเงินที่เหลืออยู่ ตามแต่ธนาคารจะกำหนด

ตัวอย่างการคำนวณค่ารีเทนชั่น

สมมติว่า ยอดวงเงินกู้ในการไปขอรีเทนชั่นอยู่ที่ 1 ล้านบาท และค่ารีเทนชั่นเท่ากับ 1.25%

จะต้องเสียค่ารีเทนชั่น = ( 1,000,000 x 1.25 ) ÷ 100 = 12,500 บาท

รีเทนชั่น ทำได้กี่ครั้ง

ถ้าหากผู้กู้มีประวัติการชำระหนี้ที่ดี ไม่เคยชำระล่าช้า ตามปกติแล้วธนาคารอาจพิจารณาให้สามารถทำการรีเทนชั่นได้ทุก 3 ปีเลยทีเดียว โดยต้องเข้าไปติดต่อธนาคารหรือสถาบันการเงินตามขั้นตอนที่ได้กล่าวไปแล้วข้างต้น แต่หากว่าวงเงินเหลือต่ำกว่า 1,000,000 บาท ในบางกรณีอาจจะขอรีเทนชั่นไม่ได้ แนะนำให้ติดต่อสอบถามเงื่อนไขกับทางธนาคารเพิ่มเติม

ได้รู้กันไปแล้วว่ารีเทนชั่นคือการเจรจาขอลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้กับธนาคารที่ได้กู้ซื้อบ้านไว้ ส่วนการรีไฟแนนซ์บ้านนั้น หลายคนอาจจะเคยได้ยินมาบ้างแล้ว รีไฟแนนซ์ก็คืออีกทางเลือกหนึ่งในการลดดอกเบี้ยเงินกู้หลังจากผ่อนชำระครบ 3 ปีแล้วเช่นกัน แต่การรีไฟแนนซ์เป็นการนำบ้านที่กำลังผ่อนชำระอยู่มาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เพื่อขอสินเชื่อในอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลงกับธนาคารหรือสถาบันการเงินแห่งใหม่ แล้วทำการปิดหนี้ที่มีอยู่กับธนาคารเดิม โดยทั้งสองอย่างนี้ก็มีข้อดีข้อเสียแตกต่างกันไป ดังนี้

รีเทนชั่น (Retention) มีข้อดีอยู่หลายประการ ได้แก่ ทำกับธนาคารเดิมจึงค่อนข้างสะดวก เตรียมเอกสารเพียงไม่กี่รายการ รออนุมัติเร็ว อาจใช้เวลาเพียงประมาณ 7 วันทำการ เสียเพียงแค่ค่าธรรมเนียมประมาณ 1-2% ของยอดวงเงินกู้ ส่วนข้อเสีย คือ ขอลดอัตราดอกเบี้ยได้ไม่มาก ส่วนใหญ่อยู่ที่ 0.25-0.50%

รีไฟแนนซ์ (Refinance) ข้อดีหลัก คือ สามารถเปรียบเทียบเลือกธนาคารใหม่ที่ให้ดอกเบี้ยที่ดีที่สุดได้ ส่วนข้อเสียนั้น จำเป็นต้องเตรียมเอกสารใหม่ทั้งหมด รออนุมัตินานประมาณ 2-3 สัปดาห์ (เท่ากับการขอกู้ใหม่) มีค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายหลายรายการ อาทิ ค่าการจัดการสินเชื่อตามสัญญาใหม่ ค่าจดจำนอง ค่าประเมินราคาหลักประกัน ค่าอากรแสตมป์ ค่าประกันอัคคีภัย

รีไฟแนนซ์ กับรีเทนชั่น เลือกแบบไหนดีกว่า

รีไฟแนนซ์ กับ รีเทนชั่นนั้นเป็นการลดดอกเบี้ยเงินกู้เหมือนกันทั้งคู่ การที่จะเลือกแบบไหนให้เหมาะสมและคุ้มค่าที่สุด ต้องพิจารณาจากยอดเงินกู้และความต้องการของผู้กู้เอง อย่างการรีไฟแนนซ์อาจจะเหมาะกับคนที่เหลือยอดผ่อนชำระหนึ่งล้านบาทขึ้นไป หรือมีแผนอยากจะกู้เงินรีโนเวทบ้าน เพราะการรีไฟแนนซ์ต้องเตรียมเอกสารเยอะและมีค่าใช้จ่ายหลายอย่างทีเดียว ถ้าหากยอดเงินไม่เยอะมากก็อาจไม่คุ้มกับค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่ต้องเสียไป 

ส่วนรีเทนชั่นนั้นอาจจะเหมาะกับยอดเงินกู้เหลือต่ำกว่าหนึ่งล้านบาท หรือผ่อนมานานหลายปีจนใกล้จะหมดแล้ว ถึงแม้การรีเทนชั่นจะลดดอกเบี้ยลงไปไม่ได้มากนัก แต่เมื่อแลกกับความสะดวกและค่าธรรมเนียมที่น้อยกว่า ก็ถือว่าคุ้มใช้ได้เลย

          จากข้อมูลข้างต้นเป็นเพื่อเพียงตัวเลือกหนึ่งที่ทำให้บางคนสามารถผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้น ต่อย่างไรก็ตามสำหรับคนที่ต้องการจะรีไฟแนนซ์กับรีเทนชั่น ควรศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมจากหลายๆธนาคารและเลือกวิธีที่เหมาะกับตัวเองให้มากที่สุด ซึ่งการรีไฟแนนซ์กับรีเทนชั่น เป็นเพียงลดดอกเบี้ย แต่ยังมีอีกวีธีอื่นอีกที่ทำให้ผ่อนบ้านหมดเร็ว เช่น พยายามนำเงินก้อน ไปตัดเงินต้น หรือส่งเงินให้สูงกว่าค่างวด เพราะเงินในส่วนที่เกินกว่าค่างวดธนาคารจะนำไปหักเงินต้น ลองไปศึกษาและใช้วิธีที่เหมาะกับตัวเองนะคะ

นีรชา  กลิ่นพยอม

 ที่มา https://www.apthai.com/th/blog/know-how/knowhow-what-is-retention